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上海疯了!离婚大塞车,房产交易系统瘫痪 京沪深的房价会永远上涨吗?

橙e网2019-06-21 21:18:42


随着传说中的,即将出台楼市新政的91日临近,上海楼市进入癫狂状态。惊现人类历史上的千古奇观:

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奇观一:房产交易系统瘫痪

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据报道,上海房产交易中心已经连续3天房产成交过千套。由于不堪重负,826日早上10点左右,上海房产交易中心系统瘫痪了!最近一次出现这种情况是在324日,也就是上海出台调控新政前一天。那一天,上海新房成交了1360套。

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而今天(829日),在下午350分,新房成交量就早早超过了1000套。

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奇观二:离婚“一号难求”

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为了规避限购限贷政策,获得更高成数的贷款比例、享受贷款优惠利息,上海掀起了一股突击离婚潮。21世纪经济报道称,829日下午4点记者来到位于徐汇区南宁路的该行政服务中心离婚登记处,发现这里大门紧闭,本该1630才下班的离婚登记处采取了临时“封闭”措施,只在门口贴出通知:


上图转自21世纪经济报道

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鉴于今天办理离婚登记人数众多,已超出我中心业务接待能力,为确保服务质量、保障婚姻登记窗口正常的工作秩序,同时为了避免当事人长时间的无谓等待,请需办理离婚登记的当事人改日再到我中心取号办理相关事务。

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上述登记处工作人员说,离婚登记开始暴增是从829日开始突然出现的,在上周还没有这么明显的感觉。“今天有70多对夫妻来办理离婚,吓死人了,全部排满了”,他说。

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根据上海统计年鉴的数据,上海在2006-2011年间每年离婚件数稳定在4.7万件左右,2011年上海开始限购,2012年离婚件数增长到5.29万件,2013年暴增到6.96万件。

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背景

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近期,有传闻说,上海官方将在91日出台新一轮更为严厉的限贷政策,其中包括大幅提高购房首付比例。据说,首套房首付比例有可能提高到5成;二套房或者有过贷款记录的购房者购买首套房,首付比例可能提高到7成,并提高贷款利率到基准利率的1.1倍。购房认房又认贷。

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上海之所以传出如此严厉的新政,是因为近期地王频现。817日,静安区中兴社区甚至出现了可售楼面地价超过14.3万元的超级地王,其价格创造了1949年新中国成立以来的最高价。而这块地,在上海内环以里只算三流地块,附近不远有殡仪馆。

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据此,有分析者认为,上海内环房价将在三五年之后全面跃上每平米20万元的水平。事实上,今年以来上海土地拍卖价格已经呈现出全面超过香港的态势。

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正因为如此,房地产业内普遍认为,上海官方面临巨大的舆论压力,因此有很大可能出台调控新政。

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购房者抢在新政出台前疯狂购房、离婚,显然反映了一种普遍的观点:他们不相信调整真的能管住房价。



延伸阅读


310亿!深圳诞生全国总价地王


就在今天,招商蛇口和华侨城联合体以310亿元的总价拍得深圳新会展中心(一期)配套商业用地,总建筑建筑面积154.33万平方米。该总价已经超过此前广州亚运村255亿的全国总价地王纪录。


京沪深房价会永远上涨吗?

思考一线楼市需要注意的八个细节


以上几个新闻只是一线城市房地产市场的一个缩影。


一线城市的住宅地产市场已经上涨了十几年,在市场强大的情绪力量面前,谁都不敢轻易判断短期价格走势究竟会怎样。

不过信达证券首席策略分析师陈嘉禾提醒,因租房市场的高商品、低投资品属性,房租比房价更好反映了市场的平均需求,房租也是房价长期波动的中心轨迹。目前两者间出现背离,这并不是一个好的现象。

另外,所谓的人口和城市化进程对房价的影响并非直线影响关系。日本1989年地产泡沫之时,日本人口增长并没有什么变化。

不过,中国的土地制度和美国、日本不同,大陆的土地并非私有产权。因此从政府宏观调控的层面上看地产市场更加可控。

而中国居民中的绝大多数在购买房地产时都已经支付了相当比例的首付,这就使得他们在价格下跌时很难选择违约。即使选择违约,高首付款、低贷款率导致下的房地产不良贷款,对金融市场的冲击也不会太大。

via信达证券首席策略分析师陈嘉禾:

一、房租和房价之间的差距:

无论如何看好一线市场地产市场,我们无法绕开的一个问题是,这些住宅的租金回报率越来越低。

原因很简单,房租的上涨,无法赶上房价的上涨。

由于租房市场的高商品、低投资品属性,因此房租比房价更好的反映了市场的平均需求。所以,正如盈利和净资产回报率决定了股票长期的价格中枢一样,房租也是房价长期波动的中心轨迹。而这两者的背离,并不是一个好的现象。

二、相当于收入而言,地产价格已经太贵:

与房租类似,人均收入/房价也是一个衡量地产价格是否失衡的指标。不幸的是,这个指标现在也在房价的上涨下逐渐缩小。

三、割裂的泡沫:

就房价的高低而论,一线与其它城市之间存在巨大差异,特别是以人均收入/房价衡量的数据更是如此。

这种割裂导致现在看似火热的中国地产市场,实际上是被割裂成两块的市场。一边是人口在1到2亿的一线城市,一边是人口在数亿的二三四线城市。这或许意味着,一线城市地产价格如果下行,对中国经济的冲击可能没有高房价本身看起来的那么恐怖。

四、人口和城市化与地产价格之间并非直线影响关系:

与流行的观点不同,人口和城市化进程并非直接左右房价的因素,两者之间的关系其实比流行观点分析的更长远、更不直接。

比如说,目前我们能看到一线城市和二三四线城市之间的人口扩张比例有那么大的差距吗?武汉的人口流入速度慢于上海吗?

实际上,2015年武汉的总人口同比上升了2.6%,上海则下降了0.4%,但前者的地产价格表现却远逊于后者。

而日本地产泡沫在1989年破裂,当年的日本人口增长也并没有什么变化。

五、经济发展是地产市场稳定的重要保障:

从日本和美国的地产历史我们可以看到,经济发展、而非简单的人口增加,才是地产价格更重要的保障。也就是说,在中期(5年左右),经济是否发展,比人口是否流入更能解释一个地区的地产价格情况。
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就目前来看,中国经济持续保持发展状态的概率仍然较高,毕竟我们现在的人均GDP仍然很低。当然,这并不是说地产价格就一定能保持坚挺,只是更好的经济必然会给地产市场以正向的帮助,但这种帮助是否能取得决定性的作用,仍需要考量。

六、完全不同的中国土地制度导致地产市场相对可控:

与美国、日本等国不同的是,中国大陆的土地并非私有产权,农村宅基地、城市低矮住房的用地在转让、重新开放等步骤中,受到严格的管理。

这种管理必然导致中国大陆的土地市场,从政府宏观调控的层面来说,更加可控。

在房价承压的时候,这种控制能力应当能够为地产市场起到一定的支撑作用,控制市场价格下跌的力度。

七、居民超高杠杆率与衍生品的缺失提高金融稳定:

在控制居民购房杠杆率、以及控制这种杠杆通过金融机构扩大的方面,中国经济的管理者比美国监管者在次贷危机以前的表现,好的太多。

目前,中国居民中的绝大多数,在购买房地产时都已经支付了相当比例的首付(一些通过社会融资提高杠杆比例的除外,但这部分人数量太少),这就使得他们在价格下跌时很难选择违约。

而即使选择违约,高首付款、低贷款率导致下的房地产不良贷款,对金融市场的冲击也不会太大。

同时,由于中国金融市场中衍生品的缺位,以及中国政府对主流金融机构的强大管控、支持力度,也导致可能出现的贷款违约不会被无限制放大。

八、公寓和西方普通住房之间存在差异:

最后需要指出的一个细节是,与北美和欧洲国家不同,中国大陆的住宅地产,主要以公寓为主,而公寓的供给量可以在不提高土地使用面积的前提下,通过提高楼层进行扩张。

这也就意味着,中国一线城市土地的长期供给缺口,仍然存在一些更加融通的解决方法。而这种无限制放大,正是2008年全球金融危机的源头。


来源丨华尔街见闻(微信号 wallstreetcn)、21世纪经济报道


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